خانه / اخبار اقتصادی املاک و مستغلات / فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر چه شرایطی دارد؟
فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر چه شرایطی دارد؟ | بلاگ املاک عظیمیان | نکات

فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر چه شرایطی دارد؟

روزانه تعداد زیادی قرارداد اجاره خانه در بنگاه‌های معاملات ملکی بسته می‌شود، اما ممکن است موجر یا مستاجر بعد از بستن قرارداد به دلایلی پشیمان شوند و تصمیم به فسخ اجاره‌بگیرند.

امروز می خواهیم در بلاگ املاک عظیمیان با هم به بحث و بررسی این مطلب جذاب بپردازیم

البته فسخ اجاره‌نامه در هر زمانی ممکن است از سوی مالک و یا مستاجر مطرح شود. موضوع فسخ قرارداد اجاره در هر زمان و توسط هر کدام از طرفین قرارداد مطرح شود،

ما نیز تلاش بر این داریم تا شما را با نکات حقوقی املاک آشنا کنیم.

 

سوالات مطرح شده

سوالات زیادی را با خود به همراه دارد. سوالاتی از قبیل:

شرایط فسخ قرارداد چگونه است؟

آیا مالک و مستاجر می‌توانند تحت هر شرایطی اجاره را فسخ کنند؟

مبلغ خسارت فسخ قرارداد چگونه محاسبه می‌شود؟

در این مقاله شرایط فسخ قرارداد اجاره را بررسی و به این قبیل سوالات پاسخ دادیم.

 

قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره

فسخ اجاره‌نامه یعنی یکی از طرفین قرارداد، موجر یا مستاجر و یا هر دو طرف تصمیم بگیرند

که پیش از موعد مقرر شده در قرارداد با دلایل موجه و رعایت قانون به قرار داد پایان دهند.

 

قانون برای جلوگیری از هرج و مرج قوانینی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است،

به این ترتیب هر کدام ار طرفین قرارداد باید با رعایت چارچوب قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند.

قوانین مربوط به فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر متفاوت است.

در واقع امکان فسخ اجاره‌نامه توسط موجر یا مستاجر تنها طی شرایطی که در ادامه توضیح خواهیم داد امکان خواهد داشت.

 

اگر موجر و یا مستاجر هنگام نوشتن اجاره‌نامه شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند

و این شرایط در اجاره‌نامه ذکر شده و طرف دیگر قرارداد این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشد،

طرف شرط‌گذار می‌توان با رجوع به قرارداد، اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند.

قانون فسخ قرارداد اجاره‌خانه

قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم است، یعنی بعد منعقد شدن قرارداد، طرفین نمی‌توانند

جز در مواردی که قانون تعیین کرده است، قرارداد را فسخ کنند.

طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجاره‌نامه با خیارات زیر امکان‌پذیر است:

 

خیار شرط

خیار تعذر تسلیم

خیار عیب

خیار تخلف شرط

تخلف از وصف

و انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

در ماده ۱۴ قانون مدنی که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده است به روابط بین موجر و مستاجر پرداخته است

که در ادامه شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام را توضیح خواهیم داد.

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره

گفتیم که فسخ اجاره‌نامه باید با توجه شروطی که قانون تعیین کرده است، اتفاق بیفتد.

بنابراین طرفین قرارداد نمی‌توانند با دلایلی غیر از دلایل رسمی و قانونی اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند.

در قسمت قانون فسخ قرارداد اجاره‌خانه توضیح دادیم با توجه به چه خیاراتی هر کدام از طرفین می‌توانند

اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند، در نتیجه شرایط کلی فسخ اجاره‌نامه شامل:

 

شرط خیار: شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد می‌دهد.

خیار تعذر تسلیم: در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد دارد.

خیار عیب: در صورتی که عیب و نقصی در خانه وجود داشته و در زمان بستن

قرارداد ذکر نشده و توافقی هم صورت نگرفته باشد، اختیار فسخ اجاره‌نامه وجود دارد.

خیار تخلف شرط: اگر زمان بستن قرارداد اجاره، شروطی را تعیین کرده باشند

اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات عمل نکند، می‌توان اجاره‌نامه را فسخ کرد.

تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است،

مستاجر می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند.

خیار عبارت است از توانایی یکی از اشخاص قرارداد برای برهم زدن قرارداد.

 

اما شرایط فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر متفاوت است و هر کدام طی شرایطی می‌توانند اجاره‌نامه را فسخ کنند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام از طرفین قرارداد، چه موجر و چه مستاجر،

با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، مشخص شده است.

 

این مطلب را نیز در وبلاگ مطالعه کنید : با انواع مالیات بر مسکن آشنا شوید

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

اجاره‌نامه بین دو طرف بسته می‌شود، موجر که صاحب ملک است و مستاجر که خواهان اجاره ملک است.

طی قرارداد اجاره مستاجر موظف است که مبلغی با عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد. بیشتر افراد این ذهنیت را دارند

که فسخ اجاره‌نامه بیشتر از طرف موجر است تا مستاجر.

اما خیلی اوقات اتفاق افتاده که مستاجر خواهان فسخ قرارداد بوده است.

به همین دلیل قانون شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر را تنظیم کرده است

که مستاجر با توجه به شرایط ذکر شده می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر

قرارداد بین مالک و مستاجر در مواقع خاص قابل فسخ است

و در صورت پیش آمدن مواردی که قانون تعیین کرده، مستاجر می‌تواند درخواست فسخ قرار داد کند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر با توجه به در نظر گرفتن حدود قانون به شرح زیر است:

براساس ماده ۶ قانونی و رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی در صورتی که ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد.

براساس خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت.

در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد.

برای نمونه در برخی قراردادها اجازه فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است، امکان پذیر است.

ضروری است که دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین در اجاره نامه نوشته شود.

 

کل یا قسمتی از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد بطوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر باشد.

 

پیش آمده است که مستاجر پیش از اتمام قرارداد تصمیم به نقل مکان بگیرد، در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد.

به عنوان مثال مستاجر به دلایل کاری از شهری که خانه را اجاره کرده است

باید به شهر دیگر نقل مکان کند، در این صورت معمولا موجر همکاری کرده و با کمک آژانس املاک تا رفتن مستاجر فعلی، مستاجر جدید پیدا می‌کند.

 

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

موجر صاحبخانه است، اما وقتی خانه به رهن و اجاره مستاجر در می‌آید، جز در مواردی که قانون تعیین کرده،

نمی‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند. به عنوان مثال اگر صاحبخانه قصد فروش خانه‌ای را که در رهن و یا اجاره مستاجر است،

داشته باشد، در صورتی که حق فسخ اجاره‌نامه را نداشته باشد،

موظف است که رضایت  مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد.

رضایت را می‌تواند از راه‌های مختلفی مانند پرداخت خسارت یا هر آنچه که مد نظر مستاجر است

انجام دهد و یا خانه را با مستاجر به مالک جدید واگذار کند.

 

در قرارداد اجاره ذکر می‌شود که اجاره‌بها باید ماهیانه توسط مستاجر پرداخت شود،

مستاجر هم  وظیفه دارد اجاره‌بهای توافقی که در اجاره‌نامه قید شده است، در موعد مقرر به مالک یا موجر پرداخت کند.

در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک بدحسابی کند،

در این صورت اگر در اجاره‌نامه حق فسخ  در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها ذکر شده باشد،

موجر حق فسخ اجاره‌نامه را به دلیل عمل نکردن به شروط قرارداد، دارد.

 

شرایط فسخ قرارداد پیش از موعد توسط موجر

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است:

 

مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد.

مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.

مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیت‌های نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند.

مستاجر باید به مالک اجازه ورود به خانه برای انجام تعمیرات دهد.

اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند و یا نسبت به ملکی که در اجارۀ او قرار داد، سهل انگاری کند

و وظایفی که بنا به قرارداد به او محول شده است را به درستی انجام ندهد، موجر حق فسخ اجاره‌نامه را پیش از موعد دارد.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

خیلی مواقع اتفاق افتاده که پیش از نحویل ملک یکی از طرفین قرارداد، مالک و یا مستاجر اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند،

یعنی مستاجر در خانه مستقر نشده ولی به دلایلی هر یک خواهان فسخ قرارداد پیش از تحویل ملک هستند.

در این حالت نیز شرایط فسخ قرارداد برای هر کدام از طرفین قرارداد، یعنی موجر و مستاجر متفاوت است.

بنابراین در صورتی که مالک هنوز ملک را تحویل نداده باشد، باید شرایط فسخ قرارداد توسط هر کدام از طرفین وجود داشته باشد.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مالک

از شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل ملک، عدم صداقت مستجر است.

یعنی مستاجر شرایطی متفاوت با آنچه به موجر گفته است داشته باشد،

مانند شرایط تاهل. بسیاری از مالکان بنا به دلایلی خانه را تنها به افراد متاهل اجاره می‌دهند.

اگر مالک شرط تاهل را برای اجاره خانه ذکر کرده باشد و مستاجر خود را متاهل معرفی کند

ولی مجرد باشد؛ صاحبخانه می‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه پیش از تحویل ملک کند.

در شرایطی نیز مالک برای اجارۀ خانه شرایط ویژه‌ای مانند تعداد فرزندان و نفرات را در نظر گرفته باشد

و مستاجر در تعداد افرادی که قرار است در خانه ساکن شوند عدم صداقت داشته باشد، مالک می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر قبل از تحویل ملک به شرح زیر است:

خانه عیب داشته باشد: اگر بعد از بستن قرارداد و پیش از تحویل ملک،

مستاجر متوجه عیب و نقصی در خانه شود که مالک نمی‌تواند آن را قبل از سکونت مستاجر رفع کند،

مستاجر می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند.

البته این مورد بعد از تحویل خانه نیز امکان‌پذیر است.

درک مسئله با ذکر یه مثال راحت‌تر خواهد بود.

مثلاً در قرارداد ذکر شده که خانه دارای انباری است، اما شما قبل از سکونت متوجه شوید که خانه فاقد انباری است.

در این صورت مالک نمی‌تواند این مشکل را حل کند، بنابراین شما می‌توانید اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنید.

عدم تحویل به موقع خانه:

مالک وظیفه دارد که طبق زمانی که در قرارداد ذکر شده، خانه را به مستاجر تحویل دهد.

اگر مالک نسبت به انجام این تعهد خود کوتاهی کند مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

البته مستاجر ابتدا باید از طریق قانون صاحبخانه را برای تحویل ملک تحت فشار بگذارد،

اگر بعد از اقدام قانونی موجر خانه را تحویل داد، فسخ اجاره‌نامه کنسل می‌شود،

اما اگر مالک با فشارهای قانونی نیز از ملک را تحویل مستاجر نداد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

 

این مطلب را نیز در وبلاگ مطالعه کنید : نظم عمومی در آپارتمان‌­نشینی ساختمان و قوانین حاکم بر آن

آشنایی با انواع سند ملکی | بلاگ املاک عظیمیان | نکات حقوقی ملکی

نحوه فسخ قرارداد اجاره

در خیلی از موارد با وساطت مشارو املاک اختلاف بین مالک و مستاجر حل می‌شود

و اگر طرفین به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند،

فسخ قرارداد در دفتر مشاور املاک انجام می‌شود.

اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که با وساطت مشاور املاک قابل حل نیست،

مثلاً زمانی که مستاجر اجاره ماهیانه را بیش از ۳ ماه پرداخت نکرده است.

در این حالت موجر باید از مجاری قانونی مستاجر را وادار به پرداخت اجار‌ه‌بها و تخیله ملک کند.

معمولاً برای حل اختلافات بین مالک و مستاجر ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه می‌شود.

برای فسخ قرارداد به صورت قانونی باید مراحل زیر را طی کرد:

 

مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده

دریافت ضرر و زیان مورد نظر

دریافت حکم تخلیه

شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه

مورد بسیار مهم در قرارداد اجاره مغازه، موضوع سرقفلی است.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ حق کسب و پیشه صحبت شده است

و در قانون روابط بین موجر و مستاجر ۷۶ از سرقفلی صحبت می‌شود.

بنابراین اگر قرارداد مغازه متعلق به قبل از سال ۷۶ باشد، باید به قانون روابز بین موجر و مستاجر رجوع کرد.

سرقفلی مبلغی است که مالک در ابتدای اجاره و جدا از رهن و اجاره‌بها از مستأجر می‌گیرد تا مغازه را به مستاجر واگذار کند.

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر به وجود می‌آید.

در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد،

حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند

و یکی از مهمترین مسایلی که باید در اجاره‌نامه مغازه به آن توجه کرد

در قانون روابط بین موجر و مستاجر در سال ۷۶ باید در قرارداد اجاره مغازه موضوع حق سرقفلی قید شود.

به علاوه مستاجر در هنگام امضای قرارداد اجاره باید مبلغی  به مالک به عنوان سرقفلی بپردازد.

همچنین باید توافق کنند که قرارداد هر سال با قیمت روز تمدید یا به همان قیمت قبلی به مستاجر پرداخت شود.

در قرارداد اجاره مغازه باید ذکر شود که در صورت عدم تمدید مبلغ سرقفلی به قیمت روز به مستاجر پرداخت شود.

پس باید هنگام بستن قرارداد اجاره مغازه حتماً شرایط سرقفلی ذکر شود.

پرداخت مالیات مستغلات تعمیرات اساسی عوارض و مالیات مستغلات اجاره بر عهده موجر

و عوارض کسب و پیشه شهرداری و عوارض پسماند سالیانه و مالیات بر درآمد و کلیه بدهی‌های احتمالی بر عهده مستاجر است.

شرایط فسخ اجاره‌نامه مغازه مانند اجاره مسکونی است، تنها موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه مطرح می‌شود

که در این حالت قانون بین مالک و مستاجر قضاوت می‌کند.

البته اگر تمامی موارد از جمله سرقفلی در بندهای قرارداد ذکر شود،

مشکلات بعدی به وجود نخواهر آمد. به عنوان مثال یکی از مواردی که مالک مغازه می‌تواند

اقدام به فسخ قرارداد کند این است که کسب‌وکار مستاجر خلاف آنچه در قرارداد ذکر شده، باشد.

مانند زمانی که مستاجر مغازه را برای فروش لباس پوشاک اجاره کرده ولی تبدیل به نانوایی کرده است،

در این صورت مالک می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

همچنین اگر مستاجر از ملک در راستای اهداف غیر اخلاقی و کلاهبرداری و یا استفاده از شرکت‌های هرمی بهره ببرد، مالک می‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند.

مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره

نام این سند برای متقاضیان خرید خانه در تهران و یا خرید خانه در شهرهای بزرگ آشناست.

چرا که در این شهرها بیشتر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند.

آپارتمان‌ها در زمینی به مساحت معین ساخته می‌شوند؛

سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می‌شود

و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند.

میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن‌ها دارد.

با درخواست از شهرداری‌ها و ادارات مربوطه می‌توان سهم خود از عرصه را مشخص کرد.

این موضوع زمانی اهمیت پیدا می‌کند که ملک ورثه‌ای شود

یا آنکه مالکین ساختمان بخواهند عرصه را تخریب کرده و دوباره با شرایط جدید بسازند.

 

مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره

زمانی که مالک و یا مستاجر اقدام به فسخ اجاره‌نامه می‌کنند، معمولاً مبلغی به عنوان خسارت فسخ قرارداد

باید به طرف دیگری بپردازند.

مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره معمولاً در قرارداد ذکر می‌شود،

درنتیجه افراد با آگاهی به پرداخت خسارت فسخ قرارداد اقدام به فسخ اجاره‌نامه می‌کنند.

جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

مبلغ خسارت فسخ قرارداد توسط مستاجر معمولاً برابر با یک ماه اجاره‌بهای ملک مورد نظر است.

مبلغ خسارت فسخ قرارداد به طور دقیق در اجاره‌نامه توسط مشاور املاک قید می‌شود و به امضای طرفین می‌رسد.

در نتیجه اگر مستاجر اقدام به فسخ قرارداد پیش از موعد کند،

معمولاً باید یک ماه اجاره‌بها را به عنوان خسارت فسخ قرارداد به مالک بپردازد، حتی اگر در ملک ساکن نباشد.

خسارت فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

فسخ اجاره‌نامه قبل از تحویل معمولاً راحت‌تر است و ضرر و زیان کمتری طرفین می‌پردازند.

هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مشاور املاک زمانی را برای فسخ در نظر می‌گیرد

که طرفین در این مدت حق فسخ اجاره‌نامه را به هر دلیلی دارند و معمولاً مبلغ ناچیزی هم به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته می‌شود

که در صورت فسخ باید پرداخت شود. زمان فسخ اجاره‌نامه قبل از تحویل تا یک هفته است.

البته اگر مستاجر بعد از بستن قرارداد متوجه عیبی در خانه شود که قبل از بستن قرارداد از آن بی‌اطلاع بوده،

می‌تواند اقدام به فسخ کند و مبلغ خسارتی نیز پرداخت نکند.

کمیسیون فسخ قرارداد اجاره

مشاور املاک حق‌الزحمه‌ای را به عنوان کمیسیون دریافت می‌کند،

این مبلغ را عرفی و قانونی است.

اگر موجر و یا مستاجر قبل از تحویل ملک اقدام به فسخ قرارداد کند،

مبلغ کمیسیون به هیچ یک از طرفین عودت داده نمی‌شود.

اما هرکدام از طرفین که اقدام به فسخ کند، باید حق کمیسیون دیگری را نیز پرداخت کند.

 

 

این مطلب را نیز در وبلاگ مطالعه کنید : تفاوت صلح نامه ملک با مبایعه نامه چیست؟

سند اوقافی چیست؟ | بلاگ املاک عظیمیان | اخبار اقتصادی املاک و مستغلات

 

 

املاک عظیمیان

املاک عظیمیان در سال ۱۳۹۵ به طور رسمی فعالیت خود را آغاز کرد.

این املاک دارای جامع ترین وب سایت املاک در محله های منطقه یک و همچنین بلاگ املاک عظیمیان

اقدسیه، آجودانیه، فرمانیه، اندرزگو، قیطریه، کامرانیه، نیاوران، صاحبقرانیه، لواسان، جمشیدیه، شمال کاخ نیاوران ، زعفرانیه می‌باشد.

از جمله امکانات اینترنتی املاک عظیمیان دارا بودن کامل ترین کانال تلگرام و پیج اینستاگرام است که به راحتی در دسترس هستند.

شما میتوانید در وب سایت املاک عظیمیان  و بلاگ املاک عظیمیان

برای درخواست ملک و یا ثبت ملک خود ( خرید . فروش . رهن . اجاره )  اقدام نمایید.

 

شما به این مطلب چه امتیازی می دهید؟
[5 امتیاز از مجموع 1 رای]

همچنین ببینید

اقدسیه، خیابانی در نیاوران.

اقدسیه، خیابانی در نیاوران. اقدسیه از آن دست خیابان‌هایی هست که شاید اسم آن را …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Call Now Button