بلاگ املاک عظیمیان بلاگ املاک عظیمیان
نوشته های مشابه
با توجه به رشد قیمت مسکن در سال های اخیر و کاهش قدرت خرید مردم یکی از روش های محبوب خرید و فروش املاک پیش فروش مسکن است.
امروز می خواهیم در بلاگ املاک عظیمیان با هم به بحث و بررسی این مطلب جذاب بپردازیم
هرچند این روش برای خریداران ویژگی‌های مثبت زیادی دارد. اما در این بین باید به موضوع فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان و ملک و ساختمان توجه کرد.
ما نیز تلاش بر این داریم تا شما را با نکات حقوقی املاک آشنا کنیم.
قانون پیش فروش آپارتمان
شروع فرآیند معامله پیش فروش مسکن بر اساس قانون تصویب شده
توسط مجلس شورای اسلامی به این گونه است
که پس از صدور پروانه‌‌ی ساختمان توسط شهرداری، برای هر یک از واحد ها شناسنامه فنی مستقل تنظیم می‌گردد
که در آن مشخصات کامل و ملحقات هر واحد به طور دقیق اشاره شده است.
در مرحله بعد فروشنده اقدام به اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع قانونی می‌کند
و پس از دریافت آن شروع به تبلیغات در روزنامه‌ها و مراکز اطلاع‌‌رسانی می‌کند.
طبق قانون، تنظیم قرارداد پیش فروش مسکن باید در دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد.
وظیفه مشاوران املاک در این قانون انجام مذاکرات اولیه و ابتدایی، معرفی فروشنده و خریدار و مورد معامله است.
پس از توافق طرفین معامله برای قرارداد، برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه ارجاع داده می‌شوند.
طبق این قانون مشاورین املاک نمی‌‌توانند خود اقدام به تنظیم قرارداد و رد و بدل ثمن معامله نمایند
زیرا شرایط صحت معامله در آن زیر سوال است و اگر این مسئله اتفاق بیفتد طبق قانون جرم محسوب می‌شود.
اعتبار قرارداد پیش فروش آپارتمان
برای پیشگیری از کلاهبرداری در پیش فروش مسکن در ماده دو قانون پیش فروش مسکن آمده است
که باید حداقل موارد زیر تصریح شود تا اعتبار قرارداد تضمین شده و شرایط صحت معامله برقرار باشد:
اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی؛
پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک؛
اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند
مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری؛
مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛
مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما،
نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک
و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است؛
بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت(ثمن معامله)؛
شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی؛
زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی؛
تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله؛
تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی؛
معرفی داوران؛
احکام مذکور در مواد (۶)، (٧) و (٨) و تبصره آن، (٩)، (١١)، (١٢)، (١۴)، (١۶) و (٢٠) این قانون.
برای مطالعه کامل ماده های قانون پیش‌فروش ساختمان، شرایط صحت معامله،
اعتبار قرارداد و پیشگیری از کلاهبرداری در پیش فروش مسکن اینجا را کلیک نمایید.
برای قرارداد پیش فروش مسکن در قانون، سه نوع جرم در نظر گرفته شده است که شامل موارد زیر است:
پیش فروش بدون تنظیم قرارداد رسمی
پیش فروش بدون اخذ مجوزهای لازم
درج یا انتشار آگهی پیش فروش بدون مجوز و اخذ استعلام
دعاوی پیش فروش آپارتمان
از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود
و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود،
بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.
در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود
که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود.
براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود.
مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود
باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.
این مطلب را نیز در وبلاگ مطالعه کنید : با انواع مالیات بر مسکن آشنا شوید
کلاهبرداری در پیش فروش مسکن
در بالا اشاره شد پیش فروش خانه ضمن مزیت‌های بسیار زیاد برای خریداران، خطرهایی نیز برای آنها به همراه دارد.
از آنجایی که مورد معامله قابل رویت نیست باید نکات بیشتری را در این نوع خرید و فروش مورد ارزیابی قرار گیرد
که کلاهبرداری در پیش فروش مسکن صورت نپذیرد تا کار به دعوای حقوقی نرسد.
پیش فروش مسکن بدون ایراد نیست و باعث کلاهبرداری‌های بسیار زیادی شده است.
مراجع قضایی در گزارش‌های متعدد خود در مورد شگردهای کلاهبرداران توضیحات زیادی داده است
و سعی بر این دارد تا با روشن کردن هرچه بیشتر خریداران، آن ها را به سمت قراردادی امن سوق دهد.
دفاتر اسناد رسمی طبق قانون مسئول ثبت قرارداد پیش فروش ملک هستند؛
اعتبار قرارداد و شرایط صحت معامله در آنجا تضمین شده است و به راحتی می توان ثمن معامله را جابجا کرد.
اما کلاهبرداران می دانند هنگامی که این خرید و فروش در جایی خارج از دفاتر یعنی مشاورین املاک صورت پذیرد،
نظارت بر رفتار و عملکرد آن ها به سطح پایینی کاهش می‌یابد.
کلاهبرداران می‌دانند که در نظام قضایی و حقوقی کشور معاملات غیر رسمی نظیر قولنامه و بیعنامه دارای اعتبار قرارداد بوده
و در محاکم قضایی نیز قابل استناد است تا از این راه سوء استفاده کرده
و ضمن دریافت ثمن معامله، خانه های خود را به چند نفر بفروشند
و به همین راحتی کلاهبرداری در پیش فروش مسکن صورت می‌پذیرد.
فروشنده تمام مدارک و اطلاعات ساختمان را در اختیار خریدار قرار می‌دهد
تا آن را بررسی کند. خریدار با وسواس خاصی بررسی های لازم شرایط صحت معامله را انجام می‌دهد.
اما خبر ندارد با اینکه تمام مدارک کامل است فروشنده نیت شوم دیگری در سر دارد.
چون معامله در دفاتر رسمی صورت نپذیرفته و نظارتی وجود ندارد، اعتبار قرارداد کاهش می‌یابد
و فروشنده یک ملک را به چند نفر دیگر فروخته است یا می‌خواهد بفروشد.
قابل ذکر است اسناد غیر رسمی عامل اصلی فروش یک ملک به چندین نفر می باشد.
تا زمانی که مالباختگان متوجه کلاهبرداری شوند فروشنده تمام کارهای خود را کرده و از کشور خارج شده است.
روش‌های کلاهبرداری در پیش فروش مسکن
در یکی از گزارش‌های نیروی انتظامی آمده که در بررسی اظهارات مالباخته مشخص شد
فردی سودجو، یک واحد آپارتمان را در شهر نیشابور ضمن دریافت ثمن معامله به وی پیش فروش کرده،
اما اقدام به فروش آپارتمان به فرد دیگری کرده
و همین مسئله باعث بروز مشکلاتی برای طرفین شده است و باید پرداخت خسارت قانونی صورت پذیرد.
در گزارش دیگری آمده است
که در منطقه گیشا تهران با وجود صدور کد رهگیری برای پیش فروش مسکن، یک ملک به چند نفر فروخته شده
و مبلغلی بالغ بر ۸۰ میلیارد تومان توسط این فرد کلاهبرداری شده است.
این کلاهبردار با سوء استفاده از دسترسی به اطلاعات سامانه فروش املاک، از طریق تغییر دادن کدپستی ثبت شده
در سیستم صدور کد رهگیری، اقدام به صدور مبایعه نامه های مختلف با کد رهگیری رسمی برای واحدهای ساختمان خودش شده است.
طبق گفته‌ی مالباختگان این کلاهبردار با روش خاص خود، شرایط صحت معامله را ایجاد کرده
و یک واحد آپارتمان خود را به طور همزمان تا ۸ نفر نیز فروخته و بعد از دریافت ثمن معامله اکنون متواری شده است.
مالباختگان در مراجه قضایی در تلاش برای پرداخت خسارت قانونی خود هستند.
از دیگر روش‌های کلاهبرداری در پیش فروش مسکن می‌توان به فروش مال غیر اشاره کرد.
باید توجه داشت که شخص فروشنده اهلیت فروش را داشته باشد.
بعضی از افراد با جعل و ساختن سند تقلبی اقدام به پیش فروش مسکن متعلق به سایر افراد می کنند،
بدون اینکه آنها اطلاعی از چنین معامله ای داشته باشند. بهتر است
هنگام پیش فروش مسکن تمام مداراک شناسایی و قانونی ارائه شده
توسط فروشنده به خوبی مورد بررسی قرار گیرد تا این نوع کلاهبرداری صورت نپذیرد.
اگر پیش فروش مسکن در خارج از دفاتر رسمی یعنی مشاورین املاک صورت پذیرد،
شرایط صحت معامله و اعتبار قرارداد زیر سوال می رود.
امکان دارد فروشنده با دستکاری کد پستی یک واحد را به چند نفر بفروشد و پس از دریافت ثمن معامله متواری گردد.
این مطلب را نیز در وبلاگ مطالعه کنید : نظم عمومی در آپارتمان‌نشینی ساختمان و قوانین حاکم بر آن
راهکارهای قانونی برای مواجه با کلاهبرداری در پیش فروش مسکن
وقتی اعتبار قرارداد از بین می رود اولین و بهترین راه برای مقابله با کلاهبرداری شکایت
از فرد در نزد دستگاه قضایی و درخواست برای پرداخت خسارت قانونی است.
درصورتی‌که نیت طرح شکایت یا دعوایی را دارید قبل از طرح آن بهتر است
به یک وکیل دادگستری مراجعه کرده و از مشاوره او بهره‌مند شوید
و تا جایی که ممکن است طرح یک دعوا یا شکایت را نیز به وکلا واگذار کنید
تا ضمن تخصصی شدن نحوه طرح این شکایت از هدر رفت وقت و هزینه خود نیز پیشگیری کرده باشید
و مطمئن شوید پرداخت خسارت قانونی انجام می‌شود.
چرا که در بسیاری از شکایت‌ها، بعد از یک اشتباه دیگر فرصت جبران وجود نخواهد داشت
و ممکن است به دلیل نا آگاهی از قوانین از رسیدن به حق خود برای همیشه محروم بمانید و پرداخت خسارت قانونی مشمول شما نشود.
نحوه شکایت از جرم کلاهبرداری به این صورت است که شخصی که مورد کلاهبرداری واقع شده است،
باید مراتب را به دادسرای محل وقوع جرم اطلاع دهد.
شاکی پس از تنظیم شکایت کلاهبرداری باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه نماید
با طرح شکایت در دادسرا پرونده باید به نظر معاون دادستان برسد.
پرونده برای تعدادی تحقیقات مقدماتی و گرفتن اظهارات شاکی به کلانتری محل وقوع جرم ارجاع داده می‌شود.
در این مرحله باید درمورد تصمیم دادگاه منتظر ماند و پرداخت خسارت قانونی را از آن طریق پی گرفت.
کلانتری با توجه به دستورات و وظایف محول شده تحقیقات مورد نیاز را در مدت معینی انجام و پرونده را به دادسرا بازگشت می‌دهد.
بعد از ارجاع پرونده و ثبت آن، پرونده به شعبه ارسال می‌شود.
بازپرس پرونده در ابتدا شاکی پرونده را احضار و در مورد شکایت او سوالاتی را مطرح می‌کند
و سپس از او سوال می‌شود از چه افرادی شکایت دارد و دلایل خود را ارائه نماید که در اینجا قاضی با صلاحدید
و بررسی دلایل و مدارک، متهم را احضار می‌نماید. در صورت اثبات جرم می‌توان درخواست پرداخت خسارت قانونی کرد.
شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
فسخ قرارداد موضوعی حقوقی پیچیده‌ای است.
در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده
با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش ساختمان قید شده است،
در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است .
برای نمونه در قانون مدنی، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد،
خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد ،
گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد ۳۵۵ ،۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی).
اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس
تفکیکی بیش از ۵ درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از ۹۵ درصد توافق شده) باشد،
در این صورت قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است.
همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است.
چنانچه این مقدار تا ۵ درصد مازاد بر مساحت پیش‌بینی شده باشد،
پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند،
ولی اگر مقدار مازاد بیش از ۵ درصد مساحت یاد شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ دارد.
این مطلب را نیز در وبلاگ مطالعه کنید : تفاوت صلح نامه ملک با مبایعه نامه چیست؟
املاک عظیمیان
املاک عظیمیان در سال ۱۳۹۵ به طور رسمی فعالیت خود را آغاز کرد.
این املاک دارای جامع ترین وب سایت املاک در محله های منطقه یک و همچنین بلاگ املاک عظیمیان
اقدسیه، آجودانیه، فرمانیه، اندرزگو، قیطریه، کامرانیه، نیاوران، صاحبقرانیه، لواسان، جمشیدیه، شمال کاخ نیاوران ، زعفرانیه می‌باشد.
از جمله امکانات اینترنتی املاک عظیمیان دارا بودن کامل ترین کانال تلگرام و پیج اینستاگرام است که به راحتی در دسترس هستند.
شما میتوانید در وب سایت املاک عظیمیان و بلاگ املاک عظیمیان
برای درخواست ملک و یا ثبت ملک خود ( خرید . فروش . رهن . اجاره ) اقدام نمایید.
