بلاگ املاک عظیمیان بلاگ املاک عظیمیان
نوشته های مشابه
سرقفلی چیست؟!
سرقفلی این مغازه به فروش میرسد!
شاید این جمله را بارها و بارها بر روی ویترین بعضی از ملک‌های تجاری دیده باشید. خیلی از وقت‌ها ما این پیام را دیده‌ایم اما معنی آن را نمیدانستیم. شاید برایتان سوال باشد که سرقفلی چیست و یا چه فرقی با حق مالکیت ملک دارد؟
در مسائل حقوقی ملک‌های تجاری، 2 اصطلاح وجود دارد. یکی سرقفلی و دیگری حق کسب و حق پیشه می‌باشد. اکثر مردم فرق این دو باهم دیگه را نمیداند. یک نکته‌ی مهم در این موضوع وجود دارد، برای مثال برای خرید آپارتمان در نیاوران چنین اصطلاحاتی وجود ندراد. این اصطلاحات صرفا برای ملک‌های تجاری کاربرد دارد.
سرقفلی یا حق پیشه؟!
برای مثال تصور کنید که شما یک مغازه را که برای چند وقتی خالی بوده را اجاره میکنید. شما برای آن مغازه خرج میکنید و کسب و کار خود را راه اندازی میکنید. آن مغازه به واسطه‌ی کار شما رفت و آمد پیدا میکند و مشتری‌ها به صورت مداوم در حال مراجعه به آن مغازه هستند. کسب و کار شما بعد از یک سال رونق گرفته و همه شما را در آن محل میشناسند. حال مالک مغازه که رونق کسب و کار شما را مشاهده میکند، تصمیم به باز پس گیری مغازه می‌افتد. البته که این مغازه به دلیل رونقی که شما در آن ایجاد کرده‌اید، افزایش ارزش پیدا کرده است. در این موقعیت چیزی به عنوان حق پیشه و سرقفلی اهمیت پیدا میکند که در جلوتر آن را به صورت دقیق‌تر توضیح خواهیم داد.
حق کسب و حق پیشه چیست؟!
حال بریم بررسی کنیم که فرق حق کسب و حق پیشه با سرقفلی چیست؟! برای اینکه فرق این دو را به صورت دقیق درک کنید باید بدانید که در ارتباط با اجاره مغازه در ایران، 2 قانون مهم وجود دارد. اولی قانون تصویب شده در سال 1356 و دیگری مصوب در سال 1376 می‌باشد. قرار دادهایی که قبل از سال 1376 بسته شده با قانون 1356 نوشته و تصویب شده است. در قانون سال 56 ذکر شده که قرادا اجاره‌ای که بین مالک و مستاجر نوشته شده، سال به سال به صورت خودکار تمدید خواهد شد. به جزء تمدید خودکار قرار داد، حق پیشه و حق کسب به صورت خودکار برای مستاجر به وجود می‌آید. بنابراین اگر مالک بخواهد ملک را تخریب کند، واگذار کند و یا بفروشد، باید به مستاجر حق پیشه پرداخت کند.
حق سرقفلی
اما قرار دادهای بعد از سال 1376 به موضوع سرقفلی مربوط می‌شود و دیگر به این شکل نیستند. در این نوع قرار دادها اولا قرار داد سالیانه صورت خودکار قرار داد تمدید نخواهد شد. در ضمن نکته‌ای که باید توجه کنید این بوده که برای انتقال حق سرقفلی از مالک به مستاجر، این انتقال حتما باید در قرار داد ذکر شود. یعنی اگر موضوع انتقال سرقفلی در قرارداد ذکر نشده باشد، مالک می‌تواند پس از اتمام قرار داد، ملک خود را از مستاجر پس بگیرد. حالا اینجا یک سوال ایجاد می‌شود که چه چیزی باید در قرار داد ذکر شود تا حق سرقفلی ایجاد شود؟
ایجاد سرقفلی
اگر مستاجر هنگام بستن قرار داد مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک پرداخت کند، مالک موقع پس گرفتن ملک باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز حساب کند و آن مبلغ را به مستاجر پرداخت کند. یادتان باشد که مبلغ پرداختی حتما باید به عنوان “سرقفلی” در قرداد ذکر شده باشد نه هیچ چیز دیگری. یکی دیگر از راه‌های انتقال سرقفلی به مستاجر این بوده که در قرار دادذکر شود که مستاجر می‌تواند هر سال با پرداخت یک مبلغ متعارف همچنان در آن ملک باقی بماند. این مورد نیز باعث انتقال سرقفلی می‌شود و مالک به هنگام باز پس گیری ملک از مستاجر، باید حق سرقفلی را به مشتری پرداخت کند.
محاسبه‌ی مبلغ سرقفلی
حالا پس از انعقاد قرار داد و انتقال سرقفلی، این سوال پیش می‌آید که ارزش سرقفلی چگونه محاسبه می‌شود؟ برای اینکار دادگاه مشخصی بوده که با توجه به معیارهای خاصی مبلغ سرقفلی را مشخص میکند. این معیارها هم مثل مدت زمان اجاره ملک، موقعیت ملک، نوع کسب و کار و … تعیین می‌شود. نکته‌ی قابل توجه این بوده که سرقفلی قابل واگذاری است. یعنی مستاجر می‌تواند سرقفلی را با سند به هر شخصی که بخواهد واگذار کند. سرقفلی یک مغازه جزء ورثه به حساب می‌آید. یعنی اگر مالک سرقفلی فوت کند، سرقفلی مغازه به ورثه شخص خواهد رسید.
چند نکته‌ی حقوقی
باید بدانیم که حق پیشنه به مرور زمان ایجاد می‌شود. این یعنی شاید در مدت زمانی که شما ملک را اجاره کرده باشید، حق پیشنه ایجاد نشده باشد. اما سرقفلی قطعی می‌باشد. به محض انعقاد قرارداد و ذکر سرقفلی در آن، سرقفلی به نام مستاجر ایجاد شده است. سر قفلی قابل واگذاری و قابل انتقال در وراثت می‌باشد. اما حق پیشنه غیر قابل انتقال است مگر به حکم دادگاه. نکته‌ی قابل توجه این بوده که یک طلبکار می‌تواند سرقفلی را مصادره کند، اما حق پیشینه غیر قابل مصارده می‌باشد.
این مقاله تنها مقداری از اطلاعاتی بود که در رابطه با سرقفلی باید میدانستید.
